ビルのB工事・C工事と工事区分表の読み方｜ビル指定業者の見積もりで確かめること・交渉できること

定義の表で特に見てほしいのは、「資産区分」の行です。仙台市の表ではB工事でつくった部分が原則として市の持ち物になる一方で、川崎市の表ではB工事の部分もテナント（借りる店）の持ち物になっていて、どちらになるかで、出ていくときに撤去するのか置いていくのかの話し合いが変わります。

項目ごとの一覧では、次の書き方にも気をつけてください。

• 「A工事の変更」「増・移設工事」と書かれた項目は、ビルにもともと付いている設備を動かしたり増やしたりする工事です。仙台市の表は、B工事を、主にA工事の変更や増設・移設と、A工事に影響する工事だと定めています。
• C工事の欄にあっても、工事の会社が決められている項目があります。仙台市の表では、電話と光回線の工事について、工事の会社は施設側が指定すると書かれています。
• 火災報知器やスプリンクラーなどの防災設備は、店の配置によって、増やしたり動かしたりする数が変わります。

B工事の見積書で確かめること

B工事はビル側が決めた会社が工事をしますが、工事を注文して代金を払うのは店です。仙台市の表でも川崎市の表でも、B工事の発注者は借りる人（テナント）になっています。

なので、店はB工事の会社に対しても、工事を注文する立場として建設業法の決まりを使えます。たとえば、建設業の許可を持つ会社には、契約が決まるまでに、材料費や作業の費用などの内訳を書いた見積書を出してもらうよう求めることができます。

B工事の見積書は、たとえば次のような書き方で届きます。

内訳がそろったら、C工事を頼む内装の会社にも見せて、「この項目は、どの設備のどんな工事ですか」と読んでもらってください。そうすると、自分の店の配置が原因で増えている項目を見つけやすくなります。

B工事の代金も、内装の工事と同じく、1つの会社との契約で500万円以上になるなら、その会社は工事の種類に合った建設業許可を持っている必要があります。許可の確かめ方は、店舗の内装工事と建設業許可で、国の検索画面の見本つきで説明しています。

交渉できること・できないこと

B工事の見積もりが高いと感じても、店の側だけでは変えられないことがあります。その一方で、店が確かめたり頼んだりできることもあるので、先に線を引いておくと、話し合いに時間を使いすぎずにすみます。

この中で金額にいちばん効くのは、B工事の項目そのものを減らすことです。B工事は「ビルにもともと付いている設備を動かす・増やす工事」が中心なので、ビルの設備をそのまま使える配置にすれば、そのぶんB工事の項目が減ります。

たとえば、店の中に壁（間仕切り）を増やすと、区切った部屋ごとに火災報知器やスプリンクラーを増やしたり動かしたりする工事が要ることがあります。川崎市役所の店舗区画でも、間仕切りを付けることに伴う防災設備の増設・移設と消防の検査が工事の項目に挙がっているので、内装の会社と配置を考えるときは「ビルの空調の吹き出し口や火災報知器を動かさずにすむ配置にしたい」と最初に伝えておくと安心です。

賃貸借契約と原状回復

部屋を借りる契約（賃貸借契約）が終わって出ていくとき、借りた人は部屋を元の状態に戻すことになっていて、これを「原状回復」と呼びます。どこまで戻すかは、法律の決まりと、契約書と工事区分表の中身で決まります。

法律の基本では、ふつうに使って傷んだ分と、年数がたって傷んだ分は、戻さなくてよいことになっています。ただし、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」は民間の賃貸住宅についての指針なので、店の契約にそのまま当てはまるとは限りません。

そのガイドラインの中でも、オフィスビルの賃貸借で、契約の原状回復の条項に基づいて、ふつうに使って傷んだ分まで元に戻す義務があるとした東京高等裁判所の判決（平成12年12月27日）が紹介されています。なので、店の契約では「契約書の条項の書き方が、そのまま戻す範囲になる」と考えて、契約の前に読んでください。

工事区分表のほうでも、仙台市の表と川崎市の表のどちらも、B工事とC工事でつくった部分は借りる人が元に戻すことになっています。つまり、入るときにB工事でエアコンや配管を付けたら、出ていくときにそれを外す工事の費用も店がもつ、ということです。

契約の前に聞くこと

工事区分表は、部屋を借りる契約を結んでからもらうのでは遅いことがあります。B工事の金額と、出ていくときに戻す範囲が分かってから契約できるように、次の順番で進めてください。

管理会社やビルの持ち主には、次のことを聞いておくと、あとで「聞いていなかった」を防げます。答えは、メールなど文字に残る形でもらってください。

C工事を頼む内装の会社は、店舗内装の会社一覧から探せます。一覧に載っている25社の公式サイトを2026年10月17日に調べると、次のようになっていました。

工事区分について説明している会社は少ないので、どの会社に頼む場合でも、見積もりを頼むときに工事区分表を見せて「B工事との境目の打ち合わせもお願いできますか」と聞いてください。出ていくときの原状回復工事まで同じ会社に頼みたいときは、各社のページの「原状回復工事」の欄を見ておくと、候補を絞りやすくなります。

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